RENT TO BUY
NUOVE OPPORTUNITA' CON IL RENT TO BUY
Mercato immobiliare: nuove opportunità con il rent to buy.
Premessa.
L’attuale crisi del mercato immobiliare e la stretta creditizia esplosa a seguito della crisi dei mutui sub-prime hanno aperto la strada a nuove formule contrattuali dirette a rinviare ad un momento futuro gli effetti finali di un’operazione di compravendita immobiliare. Tra queste si segnala il “rent to buy”: si tratta di un contratto di compravendita immobiliare alternativo alla vendita tradizionale, che, come noto, è sempre più in crisi a causa della mancanza di risorse da parte dei potenziali acquirenti e della forte contrazione dei mutui erogati dalle banche.
In particolare, l’operazione di rent to buy è una locazione preparatoria all'acquisto che consente di ottenere immediatamente l’uso dell’immobile scelto, prima in locazione (rent) e poi in piena proprietà (buy). Essa è caratterizzata da una prima fase, nel corso della quale il potenziale acquirente acquisisce il godimento dell’immobile, corrispondendo un canone periodico, e da una seconda fase, nel corso della quale il medesimo soggetto ha il diritto di acquistare la proprietà dell’immobile, pagando una somma a saldo del prezzo, che tiene conto (in tutto o in parte) di quanto già versato a titolo di canone.
Le caratteristiche del contratto di rent to buy.
La nuova formula contrattuale relativa agli immobili ha trovato piena legittimazione nell’articolo 23 del D.L. n. 133 del 2014 (c.d. Sblocca Italia). Sebbene in tale sede non sia possibile illustrare in maniera compiuta l’intera disciplina civilistica e fiscale dell’operazione, è necessario, quantomeno, evidenziare i principali elementi di interesse.
Innanzitutto si rileva che il citato articolo 23 non pone alcuna preclusione da un punto di vista oggettivo, atteso che esso richiama in modo generico il concetto di immobile. Ne consegue che il rent to buy può trovare applicazione indifferentemente per i fabbricati a destinazione abitativa e strumentale, nonché per i terreni. Allo stesso modo, da un punto di vista soggettivo, si rileva che la predetta norma non contiene alcuna indicazione specifica con riferimento alla qualità delle parti contraenti, che possono, quindi, essere privati, imprese o professionisti, sia nella parte del futuro acquirente, sia nella parte del futuro venditore.
Altro aspetto di particolare interesse e novità è costituito dall’ampia tutela a favore delle parti contrattuali (ovvero, del futuro acquirente e del futuro venditore), in quanto è espressamente prevista la possibilità di trascrivere tale contratto nei registri immobiliari, sempre che la stipula dello stesso avvenga nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
In tal modo, il futuro acquirente risulterebbe particolarmente tutelato, in considerazione del fatto che dalla trascrizione del contratto derivano (per un periodo non superiore a 10 anni) alcune importanti conseguenze:
a) laddove il bene subisse degli eventi pregiudizievoli, come l’iscrizione di ipoteca oppure un sequestro da parte di terzi, l'intervenuta trascrizione proteggerebbe il futuro acquirente, che resterebbe insensibile a questi eventi, poiché il suo diritto di acquisto del bene libero da gravami prevarrebbe su quello dei terzi;
b) se, nel periodo di durata del godimento, il bene venisse venduto a terzi in spregio degli accordi, prevarrebbero, ancora una volta, le ragioni del futuro acquirente rispetto a quelle del terzo;
c) se il futuro venditore si rendesse inadempiente (ovvero, non stipulasse l’atto di cessione nel termine previsto), il futuro acquirente avrebbe diritto alla restituzione degli acconti pagati.
Allo stesso modo il futuro venditore gode di una particolare tutela, atteso che, in caso di inadempimento del futuro acquirente, sarebbe possibile trattenere tutti gli acconti ricevuti a titolo di indennità del danno provocato dal comportamento dello stesso e avrebbe altresì diritto alla restituzione dell’immobile.
Da ultimo, si rileva che il contratto di rent to buy non rappresenta una particolare forma di locazione, bensì una autonoma formula contrattuale, con conseguente impossibilità di applicare ad esso la disciplina prevista per le locazioni.
Conclusione.
Il contratto di rent to buy rappresenta evidentemente una concreta possibilità nelle ipotesi in cui il potenziale acquirente di un immobile manifesti un concreto interesse all’acquisto di un bene immobile, ma non riesca a trovare un soggetto (tipicamente un istituto di credito) che lo finanzi.
In tali casi, mediante il ricorso all’operazione di rent to buy, il potenziale acquirente e il potenziale venditore raggiungono un valido punto di incontro, atteso che il potenziale acquirente riesce ad ottenere, da subito, l’uso del bene immobile mediante il pagamento di un canone periodico e il potenziale venditore non trasferisce alcun diritto reale, conservando la proprietà dell’immobile sino alla stipulazione dell’atto di cessione.
In conclusione, appare evidente come tale tipologia contrattuale sia destinata a trovare una considerevole applicazione nelle compravendite immobiliari dei prossimi anni e come sia, quanto mai, opportuno farsi assistere da un professionista esperto durante l’intera fase di acquisto/vendita dell’immobile scelto, data la complessità del contratto e delle relative clausole, che devono essere ben calibrate per scongiurare successivi contenziosi.